JIKA DATA PEMBANDING SULIT DICARI

Ketika melakukan penilaian dengan metode data pasar namun data pembanding sulit dicari maka ini menjadi suatu tantangan bagi penilai. Jika memang data pembanding tidak ada maka alternatif yang dicari adalah menggunakan data pembanding pada laporan penilaian sebelumnya, namun masih di lokasi yang tepat untuk objek pembandingnya.Cara lain yang bisa dilakukan adalah dengan mengorek keterangan dari warga sekitar objek penilaian untuk mengetahui berapa harga untuk data pembandingnya, anda bisa menghubungi ketua RT/RW setempat untuk mendapatkan keterangan.

Inilah pentingnya data base penilaian disusun ketika menghadapi suatu keadaan yang mana data pembanding sulit ditemukan. Dengan database yang disusun secara lengkap dan terus dilakukan updated maka sangat bermanfaat ketika data pembanding sulit untuk dicari. Cara lain yang bisa dilakukan ketika data pembanding sulit dicari adalah dengan menggunakan metode pendapatan dan metode perolehan biaya.

TEKNIK CARA MENCARI DATA PEMBANDING PENILAIAN

Jika anda melakukan penilaian dengan metode pendekatan data pasar, maka data pembanding yang tepat dan layak menjadi sangat penting. Hanya saja kadangkala para penilai asal-asalan dalam memperoleh data pembanding ini, sehingga hasil penilaiannya tidak akurat.

Sebanding dan sejenis

Ini merupakan prinsip yang paling tepat "apple to apple", jika apel yang dibandingkan adalah apel malang maka pembandingnya juga harus apel malang. Mencari tanah pembanding untuk ruko/bisnis maka pembandingnya harus sepadan dan sejenis.

Makin banyak makin bagus

Jika biasanya hanya mencari data pembandingnya tiga saja, maka semakin banyak data pembanding yang anda peroleh maka akan semakin menggambarkan obyek yang sedang anda nilai. Jika data pembandingnya tepat, maka satu dengan lainnya mempunyai selisih yang tidak terlalu jauh.

Utamakan yang terbaru

Lebih baik jika data pembanding yang anda peroleh adalah yang paling mutakhir, sehingga perubahan harganya tidak terlalu berpengaruh. Apalagi untuk saat ini kenaikan harga property cenderung untuk sulit diprediksi dan sewaktu-waktu bisa berubah harganya.

Libatkan komite penilai

Jika harus membuat penilaian yang penting dan nilainya besar maka sangat dianjurkan untuk melibatkan komite penilaian. Hal ini untuk ikut mengawasi hasil penilaian yang sedang dibuat, sebelum nyata-nyata ditandatangani dan laporan sah untuk diterbitkan.

HARGA WAJAR DALAM TEORI PENILAIAN

Untuk mengetahui suatu nilai merupakan harga wajar maka terdapat syarat-syarat sehingga nilai suatu aset mencerminkan harga yang wajar, diantara syarat-syarat tersebut adalah :

Kondisi ekonomi yang normal

Ketika terjadi suatu inflasi yang luar biasa, misalnya inflasi lebih dari 100%, maka dapat dikatakan bahwa suatu nilai bukanlah nilai yang wajar. Maka harga yang terbentuk bukanlah harga wajar, namun merupakan harga yang tidak wajar. Jadi nilai wajar terbentuk pada kondisi ekonomi normal.

Waktu yang cukup untuk menawarkan

Ketika aset dijual dalam keadaan terdesak atau tidak cukupwaktu untuk menawarkan, maka yang terbentuk adalah harga tidak wajar. Jika ada waktu yang cukup untuk menawarkan maka dapat dikatakan bahwa aset ditawarkan dalam kondisi harga wajar.

Tidak cacat hukum

Suatu aset yang mengalami cacat hukum juga akan mengalami harga tidak wajar, oleh karena itu untuk mendapatkan harga yang wajar maka aset harus clear and clean. Jangan sampai ada sengketa hukum sehingga aset dijual dalam keadaan tidak wajar.

MENCARI TITIK TEMU ANTARA AKUNTANSI DAN PENILAIAN

Kadang terjadi miss antara akuntansi dan penilaian ketika menentukan sebuah objek, suatu misal pencatatan harga perolehan baru ternyata belum menggambarkan sebuah objek penilaian. Suatu objek yang property misalnya secara akuntansi bisa dicatat lebih dari satu objek, namun untuk penilaian ketika sebuah property/bangunan berada dalam sebuah hamparan atau yang objeknya tunggal maka dianggap adalah satu objek penilaian.

Salah satu titik temu yang dapat dijadikan patokan dasar adalah NUP atau nomor urat pendaftaran, jika itu pada aset milik negara, atau nomor registrasi aset jika itu milik swasta. Dengan berpatokan pada nomor registrasi ini, maka setiap produk penilaian selalu mencantumkan nomor registrasi dari objek yang dinilai. Jika sebuah objek dicatat dalam 3 nomor registrasi, maka dalam laporan penilaian harus dicantumkan semua nomor registernya.

PENTINGNYA PEMAHAMAN TUJUAN PENILAIAN

Ini yang kadang harus diperhatikan baik itu oleh penilai maupun pemohon penilaian yaitu pemahaman tujuan penilaian. Jika yang akan dituju adalah penjualan di bawah harga pasar, maka tidak sewajarnya jika tujuan penilaian adalah untuk menentukan nilai pasar wajar. Tentu ini salah kaprah karena sasaran yang akan dituju tidak tercapai. Harus lebih realistis bahwa antara nilai pasar wajar dan nilai likuidasi adalah hal yang jauh berbeda sehingga harus dicermati dengan bijaksana. 

Pemahaman pentingnya tujuan penilaian ini harus dipahami sejak awal sehingga di belakang hari tidak terjadi mispersepsi. Suatu contoh objek penilaian yang akan dijual secara likuidasi namun dinilai dengan nilai pasar wajar tentu tidak akan laku terjual dengan cepat. Namun juga harus cermat barang atau objek mana saja yang harus dijual dengan nilai likuidasi dan mana yang harus tetap dengan harga pasar wajar.

NILAI PENGGANTIAN BARU VS NILAI PASAR

Ini yang kadang menjadi salah kaprah, objek penilaian yang ada data pembanding dan harga pasarnya kemudian dinilai dengan metode penggantian baru (replacement cost). Pada prinsipnya jika ada data pembanding dan ada nilai pasar seharusnya objek penilaian tidak dihitung dengan nilai penggantian baru, melainkan dengan nilai pasar. Suatu misal bangunan type 60, yang mana ada data pembanding dan nilai pasarnya maka wajib dihitung dengan nilai pasar.

Karakter dan materialnya ada

Jika objek penilaian memiliki karakter dan bahan material yang tidak lazim, maka akan lebih baik jika dihitung dengan nilai penggantian baru. Alasannya nilai pasar terlalu general, karena data pembandingnya menggunakan bahan yang standar sehingga menjadi tidak sebanding dengan objek penilaian.

Harus ada koefisien untuk nilai penggantian baru

Nilai penggantian baru kadang juga kurang mencerminkan nilai pasar, karena nilai penggantian baru hanya menghitung materialnya saja. Sementara jika barang sudah jadi akan terjadi value added, inilah yang seharusnya dimasukan dalam koreksi nilai penggantian baru. Hasil koreksi dengan koefisien inilah yang mencerminkan nilai pasar sesungguhnya.

TIDAK SELALU NILAI PASAR WAJAR

Tujuan penilain tidak selalu menyajikan nilai pasar wajar, ini yang perlu dipahami. Nilai pasar wajar memang mencerminkan nilai pasar berdasarkan pada kondisi-kondisi tertentu. Bisa jadi nilai pasar yang terjadi sedang bergejolak atau rebound. Namun itulah nilai pasar yang wajar, karena nilai pasar pada situasi dan kondisi tertentu yang terjadi.

Koreksi pasar

Pada saat pasca krisis 1998 banyak sekali property yang mengalami kenaikan secara significant, meskipun nilainya melambung tinggi namun itulah yang terjadi. Apakah itu merupakan nilai pasar wajar ? Menurut pendapat kami itu nilai pasar wajar, karena harga yang terjadi berlangsung secara alami tidak tergantung pada harganya sedang naik atau turun.

Selain nilai pasar

Jika tujuan penilaian adalah penjualan secara cepat dan mendesak maka nilai pasar wajar kurang lah tepat. Lebih tepatnya nilai lukuidasi, nilai ini benar-benar mengkoreksi nilai pasar wajar yang seharusnya sehingga orang tertarik untuk membeli. Hanya saja memang pemohon penilaian kadang  tidak mencantumkan secara eksplisit bahwa tujuan penilaian adalah untuk likuidasi, hal ini sangat penting karena appraiser akan memberikan nilai sesuai dengan tujuan yang diminta.

APA ITU PENILAIAN

Ternyata untuk berbicara penilaian tidak semata-mata memaknai kata perkata, tetapi banyak aspek yang harus dikaji untuk memberikan gambaran apa itu penilaian yang sebenarnya. Penilaian sebenarnya hanya sebuah opini tentang nilai suatu benda apapun yang mempunyai nilai dan yang mana benda tersebut dapat dipindahtangankan kepada pihak lain dengan nilai tertentu.

Tujuan penilaian

Ini yang menjadi kunci dari sebuah penilaian, tujuannya untuk apa "untuk mendapatkan nilai wajar", "nilai likuidasi", atau nilai apa. Intinya jika tujuan sudah diketahui maka penilaian akan mengikutinya, meskipun dalam penilaian tidak bisa membedakan secara pasti bahwa suatu objek penilaian pasti merupakan barang likuidasi.

Kondisi objek penilaian

Salah satu yang sangat mempengaruhi penilaian adalah kondisi objek penilaian, ini menjadi tak terbantahkan karena opini yang diberikan sangat dipengaruhi oleh fakta atas objek penilaian. Suatu misal jika objek penilaian berada dalam suatu sengketa maka nilai sangat berpengaruh sangat mungkin nilainya mendekati nol karena tidak bisa dipindahtangankan.