NILAI LIKUIDASI, COCOK UNTUK BARANG RAMPASAN

     Kadangkala pengguna jasa menginginkan nilai likuidasi, namun dalam permohonannya menyebutkan nilai pasar. Ini sering terjadi pada barang rampasan yang akan dilelang, padahal seharusnya adalah nilai likuidasi.

    Namun bagi para penilai harus berhati-hati tentang aturan mainnya. Karena nilai likuidasi hanya dikenal pada barang jaminan sitaan PUPN. Sehingga perlu lebih cermat dalam menyikapi hal ini.

   Meskipun nilai likuidasi paling cocok untuk barang rampasan namun harus lebih cermat untuk payung hukumnya. Barang rampasan merupakan barang milik negara (BMN) sehingga belum dikenal istilah nilai likuidasi.

HARGA TERLALU MURAH ATAU TERLALU MAHAL, SALAH

  Tantangan bagi penilai adalah menyajikan hasil penilaian secara tepat, wajar, tidak underestimated, juga tidak overestimated. Namun yang jadi persoalan sebenarnya adalah calon pembeli, jika objek penilaian tersebut ingin dijual, pinginnya selalu harga yang semurah-murahnya. Ini yang menjadikan judgement penilai dianggap bias, sangat tergantung pada kepentingan apa sebuah penilaian dilakukan dan inilah yang kadang sulit bagi penilai.

  Namun itulah tantangan bagi penilai, independensi harus tetap dipegang teguh. Asalkan metodologi yang digunakan telah benar, maka kualitas hasil penilaian bisa dipertanggungjawabkan. Antara nilai dan harga memang berbeda, nilai diperoleh dari kajian keilmuan untuk mendapatkan nilai wajarnya. Sementara itu harga lebih mengacu pada nilai kesepakatan antara penjual dan pembeli yang kadang dilakukan secara tidak wajar.

PERBEDAAN ANTARA NILAI DAN HARGA

Kadang memang terjadi rancu antara nilai dan harga, ini sangat tergantung dari pemahaman setiap orang dan bagaimana cara pandang orang ybs. Suatu misal sebuah rumah harganya Rp 500 juta, ini berdasarkan harga jual rata-rata untuk rumah dengan type dan spesfikiasi yang sama. Namun karena sebuah rumah adalah bekas artis terkenal maka nilainya menjadi berbeda, dari harga yang hanya Rp 500 juta menjadi Rp 1 milyar. Inilah perbedaan jelas antara nilai dan harga, nilai bagi setiap orang akan memiliki angka yang berbeda.

Nilai akan terbentuk berbasarkan faktor yang mempengaruhinya, sementara untuk harga tidak terlalu berpengaruh oleh banyak faktor cenderung pada harga pasarnya. Bagi seorang penilai atau appraiser tugas memberikan nilai akan memberikan opini harga suatu objek penilaian, namun pada kenyataannya harga yang terjadi bisa berbeda dengan nilai appraisal yang telah diberikan.

JIKA DATA PEMBANDING SULIT DICARI

Ketika melakukan penilaian dengan metode data pasar namun data pembanding sulit dicari maka ini menjadi suatu tantangan bagi penilai. Jika memang data pembanding tidak ada maka alternatif yang dicari adalah menggunakan data pembanding pada laporan penilaian sebelumnya, namun masih di lokasi yang tepat untuk objek pembandingnya.Cara lain yang bisa dilakukan adalah dengan mengorek keterangan dari warga sekitar objek penilaian untuk mengetahui berapa harga untuk data pembandingnya, anda bisa menghubungi ketua RT/RW setempat untuk mendapatkan keterangan.

Inilah pentingnya data base penilaian disusun ketika menghadapi suatu keadaan yang mana data pembanding sulit ditemukan. Dengan database yang disusun secara lengkap dan terus dilakukan updated maka sangat bermanfaat ketika data pembanding sulit untuk dicari. Cara lain yang bisa dilakukan ketika data pembanding sulit dicari adalah dengan menggunakan metode pendapatan dan metode perolehan biaya.

TEKNIK CARA MENCARI DATA PEMBANDING PENILAIAN

Jika anda melakukan penilaian dengan metode pendekatan data pasar, maka data pembanding yang tepat dan layak menjadi sangat penting. Hanya saja kadangkala para penilai asal-asalan dalam memperoleh data pembanding ini, sehingga hasil penilaiannya tidak akurat.

Sebanding dan sejenis

Ini merupakan prinsip yang paling tepat "apple to apple", jika apel yang dibandingkan adalah apel malang maka pembandingnya juga harus apel malang. Mencari tanah pembanding untuk ruko/bisnis maka pembandingnya harus sepadan dan sejenis.

Makin banyak makin bagus

Jika biasanya hanya mencari data pembandingnya tiga saja, maka semakin banyak data pembanding yang anda peroleh maka akan semakin menggambarkan obyek yang sedang anda nilai. Jika data pembandingnya tepat, maka satu dengan lainnya mempunyai selisih yang tidak terlalu jauh.

Utamakan yang terbaru

Lebih baik jika data pembanding yang anda peroleh adalah yang paling mutakhir, sehingga perubahan harganya tidak terlalu berpengaruh. Apalagi untuk saat ini kenaikan harga property cenderung untuk sulit diprediksi dan sewaktu-waktu bisa berubah harganya.

Libatkan komite penilai

Jika harus membuat penilaian yang penting dan nilainya besar maka sangat dianjurkan untuk melibatkan komite penilaian. Hal ini untuk ikut mengawasi hasil penilaian yang sedang dibuat, sebelum nyata-nyata ditandatangani dan laporan sah untuk diterbitkan.

HARGA WAJAR DALAM TEORI PENILAIAN

Untuk mengetahui suatu nilai merupakan harga wajar maka terdapat syarat-syarat sehingga nilai suatu aset mencerminkan harga yang wajar, diantara syarat-syarat tersebut adalah :

Kondisi ekonomi yang normal

Ketika terjadi suatu inflasi yang luar biasa, misalnya inflasi lebih dari 100%, maka dapat dikatakan bahwa suatu nilai bukanlah nilai yang wajar. Maka harga yang terbentuk bukanlah harga wajar, namun merupakan harga yang tidak wajar. Jadi nilai wajar terbentuk pada kondisi ekonomi normal.

Waktu yang cukup untuk menawarkan

Ketika aset dijual dalam keadaan terdesak atau tidak cukupwaktu untuk menawarkan, maka yang terbentuk adalah harga tidak wajar. Jika ada waktu yang cukup untuk menawarkan maka dapat dikatakan bahwa aset ditawarkan dalam kondisi harga wajar.

Tidak cacat hukum

Suatu aset yang mengalami cacat hukum juga akan mengalami harga tidak wajar, oleh karena itu untuk mendapatkan harga yang wajar maka aset harus clear and clean. Jangan sampai ada sengketa hukum sehingga aset dijual dalam keadaan tidak wajar.

MENCARI TITIK TEMU ANTARA AKUNTANSI DAN PENILAIAN

Kadang terjadi miss antara akuntansi dan penilaian ketika menentukan sebuah objek, suatu misal pencatatan harga perolehan baru ternyata belum menggambarkan sebuah objek penilaian. Suatu objek yang property misalnya secara akuntansi bisa dicatat lebih dari satu objek, namun untuk penilaian ketika sebuah property/bangunan berada dalam sebuah hamparan atau yang objeknya tunggal maka dianggap adalah satu objek penilaian.

Salah satu titik temu yang dapat dijadikan patokan dasar adalah NUP atau nomor urat pendaftaran, jika itu pada aset milik negara, atau nomor registrasi aset jika itu milik swasta. Dengan berpatokan pada nomor registrasi ini, maka setiap produk penilaian selalu mencantumkan nomor registrasi dari objek yang dinilai. Jika sebuah objek dicatat dalam 3 nomor registrasi, maka dalam laporan penilaian harus dicantumkan semua nomor registernya.