PENTINGNYA PEMAHAMAN TUJUAN PENILAIAN

Ini yang kadang harus diperhatikan baik itu oleh penilai maupun pemohon penilaian yaitu pemahaman tujuan penilaian. Jika yang akan dituju adalah penjualan di bawah harga pasar, maka tidak sewajarnya jika tujuan penilaian adalah untuk menentukan nilai pasar wajar. Tentu ini salah kaprah karena sasaran yang akan dituju tidak tercapai. Harus lebih realistis bahwa antara nilai pasar wajar dan nilai likuidasi adalah hal yang jauh berbeda sehingga harus dicermati dengan bijaksana. 

Pemahaman pentingnya tujuan penilaian ini harus dipahami sejak awal sehingga di belakang hari tidak terjadi mispersepsi. Suatu contoh objek penilaian yang akan dijual secara likuidasi namun dinilai dengan nilai pasar wajar tentu tidak akan laku terjual dengan cepat. Namun juga harus cermat barang atau objek mana saja yang harus dijual dengan nilai likuidasi dan mana yang harus tetap dengan harga pasar wajar.

NILAI PENGGANTIAN BARU VS NILAI PASAR

Ini yang kadang menjadi salah kaprah, objek penilaian yang ada data pembanding dan harga pasarnya kemudian dinilai dengan metode penggantian baru (replacement cost). Pada prinsipnya jika ada data pembanding dan ada nilai pasar seharusnya objek penilaian tidak dihitung dengan nilai penggantian baru, melainkan dengan nilai pasar. Suatu misal bangunan type 60, yang mana ada data pembanding dan nilai pasarnya maka wajib dihitung dengan nilai pasar.

Karakter dan materialnya ada

Jika objek penilaian memiliki karakter dan bahan material yang tidak lazim, maka akan lebih baik jika dihitung dengan nilai penggantian baru. Alasannya nilai pasar terlalu general, karena data pembandingnya menggunakan bahan yang standar sehingga menjadi tidak sebanding dengan objek penilaian.

Harus ada koefisien untuk nilai penggantian baru

Nilai penggantian baru kadang juga kurang mencerminkan nilai pasar, karena nilai penggantian baru hanya menghitung materialnya saja. Sementara jika barang sudah jadi akan terjadi value added, inilah yang seharusnya dimasukan dalam koreksi nilai penggantian baru. Hasil koreksi dengan koefisien inilah yang mencerminkan nilai pasar sesungguhnya.

TIDAK SELALU NILAI PASAR WAJAR

Tujuan penilain tidak selalu menyajikan nilai pasar wajar, ini yang perlu dipahami. Nilai pasar wajar memang mencerminkan nilai pasar berdasarkan pada kondisi-kondisi tertentu. Bisa jadi nilai pasar yang terjadi sedang bergejolak atau rebound. Namun itulah nilai pasar yang wajar, karena nilai pasar pada situasi dan kondisi tertentu yang terjadi.

Koreksi pasar

Pada saat pasca krisis 1998 banyak sekali property yang mengalami kenaikan secara significant, meskipun nilainya melambung tinggi namun itulah yang terjadi. Apakah itu merupakan nilai pasar wajar ? Menurut pendapat kami itu nilai pasar wajar, karena harga yang terjadi berlangsung secara alami tidak tergantung pada harganya sedang naik atau turun.

Selain nilai pasar

Jika tujuan penilaian adalah penjualan secara cepat dan mendesak maka nilai pasar wajar kurang lah tepat. Lebih tepatnya nilai lukuidasi, nilai ini benar-benar mengkoreksi nilai pasar wajar yang seharusnya sehingga orang tertarik untuk membeli. Hanya saja memang pemohon penilaian kadang  tidak mencantumkan secara eksplisit bahwa tujuan penilaian adalah untuk likuidasi, hal ini sangat penting karena appraiser akan memberikan nilai sesuai dengan tujuan yang diminta.

APA ITU PENILAIAN

Ternyata untuk berbicara penilaian tidak semata-mata memaknai kata perkata, tetapi banyak aspek yang harus dikaji untuk memberikan gambaran apa itu penilaian yang sebenarnya. Penilaian sebenarnya hanya sebuah opini tentang nilai suatu benda apapun yang mempunyai nilai dan yang mana benda tersebut dapat dipindahtangankan kepada pihak lain dengan nilai tertentu.

Tujuan penilaian

Ini yang menjadi kunci dari sebuah penilaian, tujuannya untuk apa "untuk mendapatkan nilai wajar", "nilai likuidasi", atau nilai apa. Intinya jika tujuan sudah diketahui maka penilaian akan mengikutinya, meskipun dalam penilaian tidak bisa membedakan secara pasti bahwa suatu objek penilaian pasti merupakan barang likuidasi.

Kondisi objek penilaian

Salah satu yang sangat mempengaruhi penilaian adalah kondisi objek penilaian, ini menjadi tak terbantahkan karena opini yang diberikan sangat dipengaruhi oleh fakta atas objek penilaian. Suatu misal jika objek penilaian berada dalam suatu sengketa maka nilai sangat berpengaruh sangat mungkin nilainya mendekati nol karena tidak bisa dipindahtangankan.